Marché immobilier francilien : une année 2020 chaotique

Si, sur le front du marché immobilier francilien, l'année 2020 a été compliquée, elle enregistre un retrait limité par rapport à l'année 2019, année de tous les records.

La visioconférence de presse du 25 février 2020 organisée par la Chambre des notaires de Paris a présenté la conjoncture immobilière du quatrième trimestre de l'année 2020.

Volumes des ventes

Sans aucun doute, la crise sanitaire liée à la covid-19 a ébranlé l'activité du logement en 2020, provoquant « un choc inédit sur l'activité du logement en 2020 ».

Seulement 159 140 logements anciens ont en effet été vendus en Île-de-France, tous types de logements confondus (chiffre en baisse de 12 % par rapport à 2019).

L'activité immobilière a cependant repris avec un élan exceptionnel au quatrième trimestre, le deuxième confinement n'ayant pas été un obstacle pour la levée des options de vente (rebond de 4 % par rapport au quatrième trimestre de l'année précédente).

En Île-de-France, en 2020, 109 480 appartements anciens ont été acquis, alors que, sur la même période, 49 660 maisons ont été vendues avec une évolution des volumes de ventes de 8 % (+ 13 % en Grande Couronne et - 5 % dans la Petite Couronne).

La Grande Couronne a encore une fois gardé le cap en raison de l'abondance de l'offre et de ses prix attractifs, avec une baisse d'activité limitée à 9 % pour les appartements et les maisons, contrairement à Paris (- 16 %).

Prix des ventes

Si, ainsi qu'on l'a observé, en volume des ventes, 2020 a été chaotique, la dynamique haussière des prix ne s'est pas démentie. Entre le quatrième trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2020, en Île-de-France, les prix ont en effet augmenté de 6,1 % pour les appartements et de 7 % pour les maisons.

Perspectives d'avenir

Le deuxième confinement ayant bloqué les visites, les avant-contrats de la fin d'année 2020 (novembre-décembre) ont été rares. De ce fait, la Chambre des notaires « anticipe des volumes de ventes en fléchissement en Île-de-France, au premier trimestre 2021 ».

Ainsi, les prix des appartements anciens devraient baisser dans les prochains mois à Paris et en Petite Couronne, et l'évolution annuelle sur l'ensemble de la région retomberait à 2 %, soit 6 620 €/m².

Les maisons devraient également subir une légère baisse des prix, ce qui ramènerait la hausse annuelle à 5,5 % soit 334 400 € au deuxième trimestre de 2021.

Après cinq ans de hausse, en avril 2021, les prix devraient être légèrement baissiers à Paris (à 10 610 €/m²) et la hausse annuelle pourrait être réduite à 0,8 %, ce qui n'est pas arrivé depuis 2015 !

Ainsi, même s'il s'essouffle et se fragilise, le marché de l'immobilier résiste, malgré le contexte économique, psychologique et social particulièrement difficile.

Par ailleurs, il est à noter que tous les projets structurants du Grand Paris, du réseau de transports et de la transformation parallèle de nombreux territoires autour des gares, ainsi que les Jeux olympiques portent en eux un potentiel de développement régional puissant. La Chambre des notaires recommande de garder à ce secteur d'activité la fluidité dont il a besoin, en maintenant le niveau de construction, une fiscalité juste et raisonnable pour encourager le développement dû par la rotation des biens et des terrains.

Quelques chiffres…

Prix au mètre carré standardisés et évolutions sur un an des appartements anciens à Paris par arrondissement au quatrième trimestre

• Paris centre : 12 770 € (+ 2,4 %)
• V^e arr. : 13 480 € (+ 8,5 %)
• VI^e arr. : 14 240 € (+ 4,6 %)
• VII^e arr. : 13 500 € (- 0,3 %)
• VIII^e arr. : 11 930 € (+ 6,7 %)
• IX^e arr. : 11 150 € (+ 3,6 %)
• X^e arr. : 10 390 € (+ 5,8 %)
• XI^e arr. : 10 690 € (+ 6,3 %)
• XII^e arr. : 9 930 € (+ 5,0 %)
• XIII^e arr. : 9 630 € (+ 5,4 %)
• XIV^e arr. : 10 650 € (+ 4,1 %)
• XV^e arr. : 10 580 € (+ 6,1 %)
• XVI^e arr. : 11 380 € (+ 5, 2 %)
• XVII^e arr. : 10 820 € (+ 4,7 %)
• XVIII^e arr. : 10 330 € (+ 7,2 %)
• XIX^e arr. : 9 210 € (+ 6,6 %)
• XX^e arr. : 9 360 € (+ 6,0 %)

Prix au mètre carré standardisés des appartements anciens au quatrième trimestre 2020 et évolution annuelle par commune en Petite Couronne

• Saint-Denis : 3 890 € (+ 8,7 %)
• Montreuil : 6 310€ (+ 9,5 %)
• Noisy-le-Grand : 3 740 € (+ 6,8 %)
• Vincennes : 9 280 € (+ 7,4 %)
• Saint-Maur-des-Fossés : 5 640 € (+ 9,1 %)
• Créteil : 3 540 € (+ 7,1 %)
• Levallois-Perret : 9 970 € (+ 6,1 %)
• Courbevoie : 7 320 € (+ 7,8 %)
• Rueil-Malmaison : 5 540 € (+ 5,4 %)
• Boulogne-Billancourt : 9 160 € (7,2 %)

Principale destination des acquéreurs de logements anciens en Île-de-France quand ils achètent en dehors de leur département d'origine : choix accentué par la crise sanitaire, analysé comme une forme de contre-urbanisation (au deuxième trimestre 2020)

• 6 % des habitants de Val-d'Oise achètent dans les Yvelines (+ 1 point sur les dix dernières années),
• 5 % des habitants des Yvelines achètent dans le Val-d'Oise (+ 1 point sur les dix dernières années),
• 15 % des habitants de Paris achètent dans les Hauts-de-Seine (+ 1 point),
• 11 % des habitants de Val-de-Marne achètent dans l'Essonne (+ 3 points),
• 15% des habitants de Seine-Saint-Denis achètent dans la Seine-et-Marne (+ 3 points),
• 6 % des habitants de l'Essonne achètent dans la Seine-et-Marne (+ 1 point),
• 4 % des habitants de la Seine-et-Marne achètent dans l'Essonne au deuxième semestre 2020 (+ 1 point),
• 12 % des habitants des Hauts-de-Seine achètent dans les Yvelines (+ 3 points).

Par Khadija Bouroubat

Source : Dossier de presse, 25 févr. 2021.

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