Les banques ne devraient plus consentir de crédits immobiliers sur plus de 25 ans

13.02.2020

Le Haut conseil de stabilité financière (HSCF) a en effet émis une recommandation relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit. La Banque de France a approuvé.

Le Haut Conseil préconise aux établissements prêteurs de prendre, notamment, en compte non seulement le critère de la maturité du crédit mais également celui du taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier. Le sujet est sensible tant pour les professionnels que pour les candidats à l’emprunt.

Il recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de prendre strictement en compte les bonnes pratiques suivantes dans le cas :

de l’octroi de crédit ;
et des rachats ou des renégociations de crédit.

Deux principaux critères, notamment, à respecter

Le HCSF recommande de faire preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles, qui consistent notamment à prendre en considération, conjointement, les deux critères suivants :

le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier, en veillant à ce que ce dernier n’excède pas 33 % ;
la maturité du crédit à l’octroi, en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

À noter : l’objectif affiché est de garantir la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages.

Pour le HCSF, la prise en compte des deux critères précités ne saurait en aucune manière :

se substituer au jugement des prêteurs dans leur appréciation des risques ;
ni, en particulier, les conduire à assouplir leur politique d’octroi.

Une marge de flexibilité

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés, ajoute le HCSF.

Candidats au crédit concernés

La flexibilité admise usuellement pourra ainsi aller jusqu’à 15 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Les 3/4 au moins de cette flexibilité maximale sera réservée :

aux « primo-accédants » (ils représenteraient 30 à 40 % des transactions chaque année, selon CNCEF Crédit) ;
et aux acquéreurs de leur résidence principale.

Endettement maximal préconisé

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé.

À noter : selon l’Observatoire des crédits aux ménages, des dizaines de milliers de ménages pourraient être exclus de l’accession au crédit immobilier dans l’hypothèse d’une application stricte de la recommandation du HCSF. En effet, actuellement, 20 % des dossiers de prêts immobiliers ne la respecteraient pas au regard du ratio d’endettement. Les durées des prêts bancaires en décembre 2019 seraient cependant à peu près stables depuis le début de l’année 2019 (232 mois en moyenne, soit un peu plus de 19 ans, mais il ne s’agit que d’une moyenne) en raison de la baisse des taux d’intérêt, un niveau jamais observé par le passé.

Source : HCSF, recommandation n° R-HCSF-2019-1, 20-12-2019 et Banque de France, communiqué du 3-2-2020