Exonération d’une résidence secondaire : prudence en cas de remploi du prix par anticipation

La plus-value de cession d’une résidence secondaire peut être exonérée si les fonds sont remployés dans l’achat de la résidence principale, même effectué avant la cession, si un délai normal s’écoule entre les deux opérations. Mais 21 mois, c’est trop long !

Les plus-values résultant de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sont exonérées sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale (CGI art. 150 U, II-1^o bis). L’administration admet, par tolérance, que l’exonération peut s’appliquer lorsque le cédant acquiert sa résidence principale avant d’avoir cédé son autre logement, sous réserve notamment que la cession intervienne dans un délai normal après l’acquisition de l’habitation principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30 n^o 70). Dans un contexte économique normal, l’administration accepte en principe un délai de vente maximum d’une année, mais ce délai peut être plus long en fonction des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente.

Un couple, propriétaire de sa résidence principale depuis le 30 octobre 2012, cède un immeuble le 14 août 2014. Les cédants se prévalent de l’exonération prévue lors de la première cession d’un logement sous condition de remploi, ce que l’administration fiscale conteste au motif que le délai de 21 mois écoulé entre l’acquisition de la résidence principale et la cession de la résidence secondaire n’est pas justifié par les circonstances de l’opération, et ne peut donc pas être considéré comme normal. Selon les contribuables, ce délai est justifié par le renouvellement jusqu’en août 2014 du bail dont faisait l’objet l’immeuble vendu, ce qui constitue une contrainte juridique indépendante de leur volonté.

Dans un arrêt confirmatif, la cour administrative de Versailles exclut l’application de l’exonération. Les juges relèvent que les mandats de vente conclus avec deux agences immobilières en 2012 et 2014 précisent que le bien à vendre sera libre de toute occupation le jour de la signature de l’acte, alors que les vendeurs auraient pu céder le bien loué. Il s’agit donc d’un choix fait par les cédants, qui ne démontrent pas avoir été confrontés à une absence d’acquéreurs lors de la mise en vente du bien. Dans ces conditions, les contribuables ne démontrent pas avoir accompli de diligences particulières pour céder leur immeuble et le délai de 21 mois ne correspond pas à un délai normal de vente. L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc exclue.

CAA Versailles 25-1-2022 n° 20VE02271

© Lefebvre Dalloz