Exonération de la résidence principale : critères d’appréciation du délai normal de vente

La plus-value de cession de la résidence principale est exonérée même si elle est inoccupée à la date de la cession, à condition que celle-ci intervienne dans un délai normal après la libération des lieux. Les juges apportent des précisions sur l’appréciation de ce délai.

En mai 2010, un contribuable met en vente sa résidence principale sur la Côte d’Azur et signe une promesse de vente le 26 mai 2010. Aux termes d’un avenant, il autorise le futur acquéreur à occuper l’immeuble à titre onéreux à partir du 30 juillet 2010 et jusqu’à la réalisation de la vente. L’acquéreur renonce à l’achat le 5 mai 2011 et quitte l’immeuble le 24 septembre 2011. Dès mai 2011, le propriétaire remet son immeuble en vente auprès de plusieurs agences immobilières (à un prix supérieur au prix initial au vu de l’augmentation des prix du marché) et y engage par ailleurs des travaux. L’immeuble est finalement cédé le 2 septembre 2013 pour 1,6 million d’euros et le cédant se prévaut de l’exonération d’impôt sur la plus-value prévue en cas de cession de la résidence principale (CGI art. 150 U, II-1°). L’administration conteste la qualification de résidence principale et refuse l’application de l’exonération.

La cour administrative d’appel de Marseille écarte également le bénéfice de l’exonération au motif que l’immeuble ne constituait plus la résidence principale du cédant au jour de la cession. Le délai pendant lequel l’immeuble est resté inoccupé depuis le départ du premier candidat acquéreur en 2011 ne permet pas au cédant de se prévaloir de l’exonération, eu égard aux diligences qu’il a accomplies au cours de la période. Il n’apporte aucun élément justifiant de l’importance des travaux entrepris et de leur intérêt en vue de vendre le bien plus rapidement et, en tout état de cause, la période de travaux ne peut être retranchée du délai de vacance de l’immeuble. Même si le bien vendu s’adressait à une clientèle aisée, le cédant n’établit pas qu’en raison du contexte économique et malgré les efforts des agences immobilières, la vente d’un bien d’une telle valeur ne pouvait être réalisée qu’après un délai de deux ans. C’est donc à bon droit que l’administration a refusé l’application de l’exonération.

L’administration précise qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 190).

Il est intéressant de noter dans cette affaire que les juges ont tenu compte du délai au cours duquel l’immeuble a été occupé par l’acquéreur qui s’est désisté pour apprécier le caractère normal du délai de vacance. Ils ont ainsi retenu comme point de départ du délai d’inoccupation le jour de la libération des lieux par le premier candidat acquéreur, alors même que la vente n’a pas eu lieu à son profit.

Source : CAA Marseille 16-2-2021 n° 19MA04636.

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